宏观专题研究：还应期待怎样的地产政策？

民生证券股份有...2023-06-20

近期市场博弈政策，对当下偏弱的地产，市场一方面期待政策，同时也在困惑当下：地产到底经历了怎样的现实压力，未来还有哪些政策可以放松？研究层面我们只能把握政策“应然性”，针对地产行业现状“应该”出台哪些政策。中国地产行业牵涉众多，政策考虑更多维度，最终政策实施落地与研究层面给出的“应然性”有时并不完全一致。即政策应然性只是我们观察未来或有地产政策的坐标轴，而非衡量尺度，这一点值得充分重视。研究地产政策...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

精彩评论

我们需要你的真知灼见来填补这片空白

发表看法

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"isChannel":false,"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2344923885?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"","is_english":false,"pubTime":"2023-06-20 00:00","share_image_url":"https://static.laohu8.com/9a95c1376e76363c1401fee7d3717173","id":"2344923885","market":"hk","top_or_hot":-1,"title":"宏观专题研究：还应期待怎样的地产政策？","media":"民生证券股份有...","content":"<div>\n<p>近期市场博弈政策，对当下偏弱的地产，市场一方面期待政策，同时也在困惑当下：地产到底经历了怎样的现实压力，未来还有哪些政策可以放松？研究层面我们只能把握政策“应然性”，针对地产行业现状“应该”出台哪些政策。中国地产行业牵涉众多，政策考虑更多维度，最终政策实施落地与研究层面给出的“应然性”有时并不完全一致。即政策应然性只是我们观察未来或有地产政策的坐标轴，而非衡量尺度，这一点值得充分重视。研究地产政策...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2023062019190381f0dae0&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"tencent","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>宏观专题研究：还应期待怎样的地产政策？</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n宏观专题研究：还应期待怎样的地产政策？\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2023-06-20 00:00 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2023062019190381f0dae0&s=b><strong>民生证券股份有...</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>近期市场博弈政策，对当下偏弱的地产，市场一方面期待政策，同时也在困惑当下：地产到底经历了怎样的现实压力，未来还有哪些政策可以放松？研究层面我们只能把握政策“应然性”，针对地产行业现状“应该”出台哪些政策。中国地产行业牵涉众多，政策考虑更多维度，最终政策实施落地与研究层面给出的“应然性”有时并不完全一致。即政策应然性只是我们观察未来或有地产政策的坐标轴，而非衡量尺度，这一点值得充分重视。研究地产政策...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2023062019190381f0dae0&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"BK1240","symbol_name":"房地产开发","start_time":0,"source_url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2023062019190381f0dae0&s=b","article_id":"2344923885","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"tencent","url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2023062019190381f0dae0&s=b","rn_cache_url":null,"customStyle":"body{padding-top:10px;}#news_title{font-weight:bold;#titleStyle#;}#news_description span{font-size:12px;#descriptionStyle#;}.footer-note{#statement#}","selectors":".mod-LoadTzbdNews, body","filters":".relate-stock, .hot-list, .recom-box, .wx-sou","directOrigin":true},"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2344923885","pubTimestamp":1687190400,"columns":[],"sourceInfo":{"source_id":"tencent","name":"腾讯"},"weMediaInfo":null,"summary":"研究层面我们只能把握政策“应然性”，针对地产行业现状“应该”出台哪些政策。研究地产政策“应然性”，我们先从当下地产三点特征来把握中国地产底层运行逻辑，随后推演中国地产政策或许会从哪些方面入手。此外，我们测算了中国城镇居民户均套数，截至目前，中国城镇居民户均套数在1 左右，低于成熟发达国家的1.1，说明住宅市场总量并未供给过剩。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"qq.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"BK1240":"房地产开发"},"translate_title":"Macro Special Study: What kind of real estate policy should we expect?","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"01838":0.9},"content_text":"近期市场博弈政策，对当下偏弱的地产，市场一方面期待政策，同时也在困惑当下：地产到底经历了怎样的现实压力，未来还有哪些政策可以放松？研究层面我们只能把握政策“应然性”，针对地产行业现状“应该”出台哪些政策。中国地产行业牵涉众多，政策考虑更多维度，最终政策实施落地与研究层面给出的“应然性”有时并不完全一致。即政策应然性只是我们观察未来或有地产政策的坐标轴，而非衡量尺度，这一点值得充分重视。研究地产政策“应然性”，我们先从当下地产三点特征来把握中国地产底层运行逻辑，随后推演中国地产政策或许会从哪些方面入手。当下中国地产的三点特征违背市场直觉，这是理解中国地产现实的三个切入口。横向对比国际经验，中国本轮地产下行并非缘起金融杠杆过高。其他国家地产价格下行往往起因于加息戳破金融杠杆泡沫，与之不同，中国本轮地产价格下行过程中并未伴随典型的金融杠杆调整现象。中国本轮地产压力更多来自收入预期和房价预期转弱。不论是库存测算还是户均套数测算，均显示中国地产总量尚未供给过剩。着眼当下，静态库存以及动态库销比现实，只要今年销售维持正增长，则今年库存压力便弱于去年。此外，我们测算了中国城镇居民户均套数，截至目前，中国城镇居民户均套数在1 左右，低于成熟发达国家的1.1，说明住宅市场总量并未供给过剩。中国地产的确结束了黄金发展二十年，大分化或是未来地产发展主题。当下中国城镇化率已超65%，地产黄金发展期已过。未来中国地产将迎接分化大时代。数据层面可以同步印证。一是城市库存去化周期的深度分化，高能级城市经济带地区的有效库存较低，而靠后60%的地区面临现实的去库压力。二是人口流动的分化，人口向东部沿海高能级城市流入，向本地省会城市流入。三是商品住宅定价分化，大部分住宅归为商品属性，价格弹性弱，一部分资源稀缺的住宅因带有金融属性，价格与货币周期同频。本轮地产下行压力并非直接缘起金融杠杆破裂，并且测算发现当前中国地产尚不能判定为总量供给过剩，这就意味着面对当下地产下行，政策有必要“松绑”。这一点已经在政策层面得到回应，去年4 月至今，地产需求政策因城施策陆续放松。既然压力更多来自收入和房价预期转弱，短期地产政策或有三个着力点。其一，降息维持居民部门资产负债表稳定。站在居民角度，当下中国地产的矛盾是偏弱的收入预期和持续低迷的地产价格之下，债务偿付压力偏高。毕竟中国目前存量房贷利率多数在4%以上。为平衡债务偿付比，去年底至今，部分居民以提前还贷方式收缩资产负债表。提高居民收入及地产价格预期，需要时间，短期内延缓居民缩表进程的操作是降息。这也是为何我们预计今年降息不止一次。其二，关注高能级城市需求端政策放松的有效空间。去年4 月至今，低能级城市因城施策宽松政策应放尽放。低能级城市后续进一步放松空间有效，效果亦有限。若未来仍有地产需求端政策放松，有效空间还是在高能级城市。其三，有效激活本轮中国地产需求，政策操作可参考2014-2015 年。本轮地产下行压力并不来自于金融杠杆过高，本轮地产价格下行压力缘自收入预期和地产价格预期。这种情况历史上并不常见，能够与当下地产现实压力类似的是2014 年，当时也面临着地产各环节数据快速下行，宏观大背景也是内需偏弱，有效需求不足。以此推演，激活本轮地产需求，有效政策操作可参考2014 至2015 年。未来地产主题是大分化，这也意味着未来地产政策调控需要双层并进。中国城市化未来方向是都市圈、城市圈、城市群以及中心城市扩容。我们认为，传统总量需求调控政策框架基础上，政策还可以在以下两方面有所着力。针对人口流入地区，进一步平衡住宅的居住和资源属性。抑制地产投机泡沫同时，加大“以旧换新”，“以小换大”等改善性住房需求支持力度。针对人口流出地区，深入推进新型城镇化，加快库存去化。三四线城市面广人多，尤其广大中西部地级市、县级市的楼市库存积压相对严重，对地方的稳增长、调结构以及金融业带来较大风险。三四线城市加快地产去库可主要遵循“加快农业转移人口市民化”、“因城施策化解房地产库存”，“建立租购并举的住房制度”三条方针，采取更具针对性措施。风险提示：调研数量与范围有限、地产调控政策超预期。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)","isDev":false,"isTTM":false,"deviceId":"web-server-community-laohu8-v3","version":"4.29.3","shortVersion":"4.29.3","platform":"web","vendor":"web","appName":"laohu8","isIOS":false,"isAndroid":false,"isTiger":false,"isTHS":false,"isWeiXin":false,"isWeiXinMini":false,"isWeiBo":false,"isQQ":false,"isBaiduSwan":false,"isBaiduBox":false,"isDingTalk":false,"isToutiao":false,"isOnePlus":false,"isHuaWei":false,"isXiaomi":false,"isXiaomiWebView":false,"isOppo":false,"isVivo":false,"isSamsung":false,"isMobile":false},"href":"/m/news/2344923885"}