宏观专题研究：还应期待怎样的地产政策？

民生证券股份有...2023-06-20

近期市场博弈政策，对当下偏弱的地产，市场一方面期待政策，同时也在困惑当下：地产到底经历了怎样的现实压力，未来还有哪些政策可以放松？研究层面我们只能把握政策“应然性”，针对地产行业现状“应该”出台哪些政策。中国地产行业牵涉众多，政策考虑更多维度，最终政策实施落地与研究层面给出的“应然性”有时并不完全一致。即政策应然性只是我们观察未来或有地产政策的坐标轴，而非衡量尺度，这一点值得充分重视。研究地产政策...

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月至今，地产需求政策因城施策陆续放松。既然压力更多来自收入和房价预期转弱，短期地产政策或有三个着力点。其一，降息维持居民部门资产负债表稳定。站在居民角度，当下中国地产的矛盾是偏弱的收入预期和持续低迷的地产价格之下，债务偿付压力偏高。毕竟中国目前存量房贷利率多数在4%以上。为平衡债务偿付比，去年底至今，部分居民以提前还贷方式收缩资产负债表。提高居民收入及地产价格预期，需要时间，短期内延缓居民缩表进程的操作是降息。这也是为何我们预计今年降息不止一次。其二，关注高能级城市需求端政策放松的有效空间。去年4 月至今，低能级城市因城施策宽松政策应放尽放。低能级城市后续进一步放松空间有效，效果亦有限。若未来仍有地产需求端政策放松，有效空间还是在高能级城市。其三，有效激活本轮中国地产需求，政策操作可参考2014-2015 年。本轮地产下行压力并不来自于金融杠杆过高，本轮地产价格下行压力缘自收入预期和地产价格预期。这种情况历史上并不常见，能够与当下地产现实压力类似的是2014 年，当时也面临着地产各环节数据快速下行，宏观大背景也是内需偏弱，有效需求不足。以此推演，激活本轮地产需求，有效政策操作可参考2014 至2015 年。未来地产主题是大分化，这也意味着未来地产政策调控需要双层并进。中国城市化未来方向是都市圈、城市圈、城市群以及中心城市扩容。我们认为，传统总量需求调控政策框架基础上，政策还可以在以下两方面有所着力。针对人口流入地区，进一步平衡住宅的居住和资源属性。抑制地产投机泡沫同时，加大“以旧换新”，“以小换大”等改善性住房需求支持力度。针对人口流出地区，深入推进新型城镇化，加快库存去化。三四线城市面广人多，尤其广大中西部地级市、县级市的楼市库存积压相对严重，对地方的稳增长、调结构以及金融业带来较大风险。三四线城市加快地产去库可主要遵循“加快农业转移人口市民化”、“因城施策化解房地产库存”，“建立租购并举的住房制度”三条方针，采取更具针对性措施。风险提示：调研数量与范围有限、地产调控政策超预期。","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":null,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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