文/顾天杰
唯有拥抱变化 才能生存
2021下半年楼市调控越来越密，细则越来越完善，监管部门将重心集中到查漏补缺领域。
比如一线城市北京严打假离婚买房，上海房贷审批实行三价最低，从合同网签价、交易中心核验价、银行评估价三者中取最低来审批房贷。
无论是从业者、房地产企业还是中介和业主，都感受到了浓浓的寒意。
另一边，深圳封堵小产权房、回迁房炒作漏洞，广州黄浦区取消人才住房政策，增加各种人才购房约束条件，进一步落实房住不炒。
不止是一线城市，众多二三线也纷纷加入调控大军。
比如合肥对部分片区的学区房，首次实行双限调控政策。海口明确新房、现售商品房申报价格，原则上不超过之前一年同地段、同类型项目网签价格。
中原地产统计数据显示，截止8月底全国累计调控超过400次，创下新纪录。
从各地的调控思路来看，要点集中在：
整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。
调控收紧之后，楼市贷款应声回落。
银保监会数据显示，截至2021年6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低，房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。
楼市已经走到了十字路口，开发商即将迎来惊险一跃。
国新办8月31日举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部作出三大表态：
1.“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
2.对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。
3.持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
房住不炒和住有所居，成为下一个十年楼市两大关键词。
在这个剧烈转变的过程中，头部房企唯有拥抱变化拓展边界，才能生存下来，并且为用户提供更长期的价值。
市场环境高压之下，少部分优秀学生，已经交出了第一份答卷。
融创财报显示，2021上半年销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善。
拥有强大韧性的企业，才能够创业牛熊周期，维持稳健经营风格，融创不仅实现了业绩快速增长，同时锤炼出了独特的综合竞争壁垒。
造品质好房 “地产+”业务协调发展
提起融创，用户第一印象是品质和规模。
公司数据显示，2018到2020年，融创年度销售额分别为4608亿、5562亿、5753亿，3年复合增长率12%。2021年上半年销售额3208亿，增长64%，位居行业前四。
稳定的业绩增长率，和低杠杆低负债，以及长期高回款率是分不开的。
融创上半年在20个城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。
上半年楼市开启了第一次集中供地，房企拿地拍地的节奏发生了变化。
双集中供地政策在实践中不断优化，作为房产行业长效机制的重要组成部分，起到了限房价、控地价、竞品质的作用，促进全行业的健康发展。
对于双集中供地之后的融创来说，产品力一直是最主要竞争力。
公司在2019年获得“克而瑞中国房地产企业产品力TOP1”、2020年获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后，2021上半年再次获得中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”殊荣。
第二批集中供地已经在路上，头部房企之间将展开一场高品质房屋居住体验角逐。融创的优势将继续扩大，在复杂的环境中保持领跑。
除了在深耕的重点城市里，提升地产主营业务竞争力，融创在服务、文旅等多方面的布局，已经获得多项成果。
融创服务的收入和盈利能力双双提升，物业管理和社区生活服务收入增长迅猛。物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现。
（融创智慧社区示意图）
融创文旅涵盖了全业态、全产品线，具有专业化的产业链服务能力，围绕产品、建设、运营三大专业服务体系，提供全方位文旅产品服务。
截至目前，文旅业务已经拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。
上半年融创文旅营收同比增长166%，达到26.1亿，客流量7201万人次，同比上升103%，南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等开业受到热捧。
“地产+”业务拓展，已经和地产主营形成密切互动，相互赋能，成为长期增长亮点，帮助融创实现更高质量的均衡发展。
战略升级 提供长期价值
作为一直战斗在一线的开发商，融创一直保持着对宏观环境和行业趋势，敏锐的洞察，擅长在不同阶段找到发展的最优解决方案。
早在2019下半年开始，融创就主动选择优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证稳定的现金流。
从2020年开始，融创调整发展节奏，拿地金额降低到2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标持续改善。
2021年融创进一步坚定战略目标，提出更安全、更从容、更长期、更有价值四大经营准则。
融创中国执行董事汪孟德之前说过：
调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。
除了把房地产主营业务和文旅、服务等周边业务做好，融创承担的社会责任也越来越多。
（融创中益乡中华蜜蜂谷）
2021年8月，全球领先的环境、社会与企业管治（ESG）评级及研究公司Sustainalytics发布报告，将融创中国ESG评级由“中风险”提升至“低风险”，风险分数由22.3分提升至16.2分，位列70家参评境内房企中第一位。
房地产狂飙突进的年代，真的已经是过去式了。
不久前杭州在二手房交易监管服务平台上，上线个人自主挂牌房源功能，开启房东直售模式，一举打破了延续十几年的中介销售模式。
种种迹象表明，房产开发商是时候重新规划自身的发展路径了。
中国楼市商品房一家独大的格局将被打破，转变成为商品房、公租房廉租房、共有产权房、人才房、租赁住房等一同发展的新阶段。
当然这并不意味着开发商的重要性降低，或者退居幕后，反而成为头部房企转型升级的最重要机会，真正的良币驱逐劣币时代，即将到来。
融创作为地产领军者，护城河将越来越深，最终翻过一座又一座高山。
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作者：顾天杰 编辑：灰灰
图片：来源于网络，侵删
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