自如“降租事件”争议背后资本困局：高收低租，现金流如走钢丝

格隆汇2020-07-02

来源：新浪财经长租公寓行业，一波未平一波又起。6月27日，长租公寓头部公司自如公寓，被业主曝出合约期内违约提出降租要求，甚至在沟通过程中表示“不降租就解约”。在仅仅两个月前，长租公寓第一股——青客公寓暴雷，6月18日，长租公寓另一头部公司蛋壳公寓的CEO高靖被调查，蛋壳公寓股价熔断。自如“不降租就解约”时间距离蛋壳公寓熔断仅过去不到10天。长租公寓盘子摊得越大资金链越难以控制，“二房东”商业模式...

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这边的清晨
2020-07-06
这边的清晨
长租公寓最大的q2p，容易暴雷，容易被房东驱赶，容易变成旁氏骗局，被赶走还着贷款，容易卷款跑路，社会矛盾的制造者，青客公寓还我血汗钱。

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稳健“赚取差价”“当下，长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。” 诸葛找房市场研究员姜国君对8号楼表示。在吉之莹看来，自如、蛋壳等长租公寓利润微薄，盈利空间相当有限。“业主端收房成本，一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。”她表示，“二房东”的运营模式使得它的增值收益占比较小，盈利空间相对狭窄，回本周期很长。因为疫情影响，长租公寓市场整体租赁需求下降，致使营业收入减少，运营压力增大，回本周期延长。盈利空间有限的主要原因还包括，“运营模式和“二房东”相类似，主要收入依赖于租金收益。长租公寓先从业主端收房，会适当进行装修、家具装饰，然后转租给租客群体，通过提供房屋租赁产品和增值服务（保洁、搬家、维修等等），获取租金溢价。这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金。”“在2019年还没有出现疫情的时候，商业模式上问题已经初现端倪，疫情会进一步显现长租公寓的这一问题。”张宏伟表示。“一旦现金流瘫痪，也离停业不远了。一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下，分散式公寓应在10%以下。”吉之莹说，“长租公寓属于重资产行业，盈利能力弱，投资回报周期长，资金负债率偏高，面临很高的资金链现金流压力。空置率上升，会对资金回流造成影响。”疫情激化了长租公寓的原有的资金链紧张等问题，2020年以来，长租公寓的三家头部公司接连出现状况。4月，长租公寓第一股——青客公寓暴雷；6月18日蛋壳公寓CEO高靖被调查，蛋壳公寓股价熔断；6月27日，自如急于通过降低业主租金减少“高收低租”亏损，结果引发业主不满和媒体争议。谈及自如等长租公寓在前期投入过高、盈利周期较长的状况下如何自救，吉之莹表示，当前长租公寓市场仍处于低迷状态，虽然各地政府在租赁供应、金融税收等方面出台了不少政策，来助力租赁市场回暖，但从租金变动形势来看，仍在持续下跌，入住率情况也不容乐观，长租公寓市场亟待进一步复苏。在林夕看来，自如公寓作为头部企业，应当放慢节奏放缓抢占市场，更多的回归商业本质，一百一千的赚取租金差。“租金水平是市场自动调整的结果和供求变化的反映，相关企业及广大业主应及时主动做出调整，建议短期内暂时降低租金，以追求长期、稳定的收益和市场整体的健康稳定发展。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。张宏伟也认为，“浪潮退去后长租公寓底层的商业逻辑，应该回归到赚取微薄的租金差。简而言之，就是拿房的时候要便宜，出租的时候不能低于拿房价，还要留出装修、空置等基本运营空间。”","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[{"id":940220302,"gmtCreate":1593984838706,"gmtModify":1704203373488,"author":{"id":"3541137274394520","authorId":"3541137274394520","name":"这边的清晨","avatar":"https://static.tigerbbs.com/3166d5c0eb79e27369126df7821c5767","vip":1,"crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0},"htmlText":"长租公寓最大的q2p，容易暴雷，容易被房东驱赶，容易变成旁氏骗局，被赶走还着贷款，容易卷款跑路，社会矛盾的制造者，青客公寓还我血汗钱。","listText":"长租公寓最大的q2p，容易暴雷，容易被房东驱赶，容易变成旁氏骗局，被赶走还着贷款，容易卷款跑路，社会矛盾的制造者，青客公寓还我血汗钱。","text":"长租公寓最大的q2p，容易暴雷，容易被房东驱赶，容易变成旁氏骗局，被赶走还着贷款，容易卷款跑路，社会矛盾的制造者，青客公寓还我血汗钱。","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/940220302","repostId":2048990148,"repostType":2,"isVote":1,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"tweetType":1,"langContent":"CN"}],"isCommentEnd":false,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":1,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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