蛋壳公寓坠入寒冬：账上现金仅能维持1年租金贷遭监管机构检查股价大跌9%

科技金融在线2020-02-19

今年1月17日刚刚上市的蛋壳公寓流年不利，不但被众多房东和租客攻击“剪羊毛”，如今又面临政府机构的调查。消息称，深圳市委政法委员会昨日发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》（下称《通知》）中称，近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件，而在处置过程中发现，蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的...

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Xianzi09
2020-02-22
Xianzi09
我不信他能维持一年。高价收，低价出，混乱的管理，腐败的供应链。过高的营销投入，续命的上市。

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称从未想发国难财疫情之下，蛋壳公寓一方面要求房东免租，一方面对于租户却没有免除租金，甚至与租户解约，这种“一鱼两吃”的行为，引发社会广发关注。一瞬之间，房东愤怒、租客维权，蛋壳公寓被推上风口浪尖。自今年1月末开始，不断有蛋壳公寓房东反映，蛋壳公寓客服曾在近期多次致电房东，告知其未来一段时间在房租支付上会有所延期，此外房东须额外给予蛋壳一个月的房租减免。一些房东从蛋壳公寓处得到的解释是，“受疫情影响，租客希望企业能够给予一定的租金减免，而企业在不可抗力因素影响下受到冲击，需业主支持，共渡难关。2月3日，蛋壳公寓在其官方微博发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中表示，对于武汉疫区无法返程的租客，蛋壳公寓计划返还一个月的租金；对于其他城市租客，根据各地发布的延迟返工政策，结合各地疫情发展，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对租金，或提供相应的免费延住天数。然而有网友投诉，蛋壳公寓并没有对租客免租。一面要求租户交钱，一面要求房东免租，赚两头钱。有的房东表示理解免租金的情况，但是忍不了我这边免一个月，蛋壳你只给人家免10天。最近，蛋壳公寓又被爆出开始强行与租客解除租约，直接赶租客搬走！而这些租客，很多人早就在年前就已经交了一个季度或者半年的房租。蛋壳让人搬走的理由包括：“ 因疫情不可抗力 ”，“ 房东因为疫情要收回房子 ”，“ 房东最近回国了不租了 ”等等。现在疫情严峻，很多小区都已经施行通行证管理甚至封闭管理，租客能去哪里租房呢？很多被强制退租的租客并不满意，甚至愤怒异常。2月17日晚间，蛋壳公寓在官方微信号发布长文《蛋壳公寓致广大房东的真心话》，就近期蛋壳房东关心的问题做了回应，称从未想发国难财。蛋壳公寓坦言，对房屋出租市场而言，春节之后是一年当中最重要的旺季，随着疫情的发展，今年这个旺季没有了。各地人员因疫情原因无法返城复工，蛋壳全国13个城市的很多小区都受到非常严格的管控，不让随意进出，无法正常开展租房业务。新的潜在租客同样不能出入，导致原本空置的房子更租不出去。房屋空置率日趋严重，如果算上装修、家具家电、获客、人力等等其他成本，这对平台来说，是一个巨大的挑战。这次确实迫不得已向房东寻求免租期支持。蛋壳公寓方面强调，蛋壳绝没有强制业主免租，更不存在赚取补贴或差价。如果因此获得任何额外的收益，将全部退还给房东。长租公寓本身就是一个不赚钱的生意？蛋壳公寓公开信中提到的经营困境，也确实是其真实处境。数据显示，蛋壳公寓2017年、2018年营业收入分别为6.57亿元、26.75亿元。收入虽然增长，但是亏损却是越来越大。2017年、2018年亏损分别为2.72亿元、13.70亿元。而蛋壳公寓2019年三季报显示营业收入50亿元，同比增张198.85%；而净亏损了25.16亿元。近三年，蛋壳公寓累计亏损超过40亿元。在美国上市的青客公寓，同样是“叫好不叫座”，2017财年和2018财年，青客公寓的净收入分别为5.2亿元和8.9亿元人民币，同比增长70.3%，截至2019年6月30日的9个月时间，净收入8.979亿元人民币。收入虽然持续增长然而却不盈利。青客公寓在2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月里分别出现了2.45亿元人民币、4.99亿元人民币和3.73亿元人民币的净亏损。其实“巨亏”几乎是所有长租公寓面临的共同问题。或者说，这本身就是一个亏本的生意。对于蛋壳和自如这样的长租公寓来说，都是从房东手上收来房源，经过自己的改造后出租，赚取租金差和增值服务费。简单来说，是一个类似于“二房东”的角色。这种业务模式最大的问题是空置率。此前《广州日报》曾经报道，广州市长租公寓市场普遍存在高空置率问题，除了个别运营能力突出的长租公寓出租率能达到60%左右，余者大部分空置率偏高。深圳某长租公寓品牌创始人曾表示，他见到的最高空置率的公寓大概为53%。由此可见，长租公寓空置率在40%到50%之间都是常态。房租空置仍然需要向房东支付租金，另外还要加上各种装修和运营成本。2018年3月，上海长租公寓品牌“爱公寓”资金链断裂，关门倒闭。此时，距离其成立甚至不到1年时间。SOHO中国董事长潘石屹2018年在一次会议上公开表示， “这个生意就是亏的”。蛋壳公寓财报显示，其经营活动现金流一直为负，2017年为-1.15亿，2018年为-11.64亿，2019年前9个月为-16.29亿，这意味着其主营业务一直处于亏损状态。以季度来看，蛋壳公寓的亏损也一直处于扩大状态。2019年第三季度，净亏损8.793亿人民币，环比增长了7.14%，同比增长了125.06%。疫情之下，大量租客退租，导致房屋空置率进一步提高，对于蛋壳公寓这一类长租平台的经营者可以说是雪上加霜。面对疫情，前段时间自如不得不祭出了涨价的大旗，以弥补房屋空置带来的亏损，最高涨幅达到了38%。吃人的“租金贷” 一旦暴雷比P2P还要惨但是巨额亏损并没有妨碍这些长租公寓的快速扩张。蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳在中国13个城市建立了运营机构，截至2019年11月30日，蛋壳运营的公寓单元数量为43.2万间，从2015年到2019年公寓单元数在四年内增长了166倍，开业房源达40.7万间，同比增长148%。截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的总计拥有96854间房间，复合年增长率为114.4%。支撑这些长租公寓快速扩张的一个重要利器就是“租金贷”。所谓“租金贷”就是长租公寓平台与金融机构合作，在用户租房时，以租客的名义从金融机构获取1-2年的贷款。租客每月归还贷款给金融机构，长租公寓平台按月或者季度向房东支付房租。所以长租公寓其实一次性从金融机构获得了长达1年甚至2年的贷款，但是这笔贷款并没有直接到贷款的实际申请人——租客的手里，而是被平台用作现金流，拿去扩大市场，获得新的房源。2018年8月，原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如和蛋壳等长租公寓，称一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归。长租公寓一旦爆仓，肯定比P2P爆雷还要惨。2018年3月，上海爱公寓资金链断裂暴雷；2018年8月，杭州鼎家宣布破产；2018年10月，上海老牌长租公寓暴雷……2018年和2019年，有统计的暴雷长租公寓多达20多家。这些暴雷的平台，给租客和房东留下一地鸡毛。对于租客来说，自己实际上已经支付了1-2年的房租，而房东实际上并没有收到。一旦平台暴雷，房东就要收回房屋，而租客却不得不继续偿还金融机构的贷款。比如爱公寓资金链断绝，停止向房东支付房租，很多租客因此遭到了业主的清退。然而就在被清退以后，很多租客才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后，他们依旧还会时不时地受到所谓“催收平台”的骚扰，甚至就连个人的征信记录也因此而受到影响。杭州长租公寓鼎家倒闭后，租客才发现，当初租房时，鼎家曾许诺押一付一，实际上是让自己在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个贷款APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。现在鼎家暴雷了，但是租客们依然还需“按月还钱”。在乐伽公寓爆雷时，有租客称，身边的其他租客被房东上门赶人，结果租客将房东的家具全给变卖了，以此弥补自己的损失。由于长租平台暴雷，导致维权事件频发。而此次深圳要求开展排查的就是蛋壳公寓等服务平台的“租金贷”业务，认为其“存在较大的涉稳风险”。公开资料显示，蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构有应花分期、会分期、任买分期，也有微众银行、网商银行、中关村银行等金融机构提供的资金。常年亏损 蛋壳公寓账上现金仅能维持1年左右蛋壳公寓截止2018年底，账上现金为10.87亿，而到了2019年9月30日现金余额变成了3.77亿，9个月时间减少了7亿。以此测算，2019年底，蛋壳公寓账上现金大概也只剩下1.4亿左右。蛋壳公寓今年1月17日正式登陆纽交所，融资约1.3亿美元，约为9.11亿人民币。加上此前剩余现金，也只有11亿左右。按照当前蛋壳公寓资金流失速度，账上现金也仅能维持一年左右时间。如今遭遇突然而来的疫情，春节黄金档期失去，这意味着蛋壳公寓资金流失速度将进一步加快，而这也是此次蛋壳公寓急迫想让房东免租的重要原因。正如蛋壳公寓在公开信中所称，眼下确实遇到了很大的困难，面对几十万受疫情影响的租客，如果在为他们提供补贴的同时，仍正常支付房东租金，可能难以长久支撑下去。尾声长租公寓的成长史，就是一部活生生的烧钱史，一场疫情更是将这些长租公寓极度依赖现金流的状况暴雷在大庭广众之下。如今潮水正在退去，谁会躺在沙滩上裸泳？","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[{"id":980635406,"gmtCreate":1582344356405,"gmtModify":1704346463909,"author":{"id":"3500242243479291","authorId":"3500242243479291","name":"Xianzi09","avatar":"https://static.tigerbbs.com/4931d7ed2ec2091d0c534297874b32bb","vip":1,"crmLevel":3,"crmLevelSwitch":0,"idStr":"3500242243479291","authorIdStr":"3500242243479291"},"htmlText":"我不信他能维持一年。高价收，低价出，混乱的管理，腐败的供应链。过高的营销投入，续命的上市。","listText":"我不信他能维持一年。高价收，低价出，混乱的管理，腐败的供应链。过高的营销投入，续命的上市。","text":"我不信他能维持一年。高价收，低价出，混乱的管理，腐败的供应链。过高的营销投入，续命的上市。","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/980635406","repostId":2012054353,"repostType":2,"isVote":1,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"tweetType":1,"langContent":"CN"}],"isCommentEnd":false,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":1,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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