刚过去的中秋假期，45岁的江西地产首富张园林遭遇惊魂一刻。
9月20日，新力控股股价直线跳水，跌幅一度超过90%。午后紧急停牌时，股价暴跌87%，至0.5港元/股，市值蒸发超120亿港元，仅剩17.85亿港元。
对于暴跌原因，截至9月23日午间发稿前，新力并未给出解释。
新力控股于2010年成立，发际于江西省会南昌，为省内最大开发商，靠承接市政工程起家。2017年，公司从南昌搬至上海，并喊出千亿销售目标。2016至2018年，凭借高财务杠杆快速扩张，其销售额复合年增长率高达136%，跨过千亿门槛，并赶在中小房企上市的最后窗口期，于2019年底在港交所上市。克而瑞统计显示，2021年上半年，其合约销售额排名第43位。
新力控股实控人为张园林，持股83.19%。公开资料显示，其早年任职于江西第五建设公司，担任总经理。他在家里三兄弟中排行老二，大哥与三弟也在当地地产、建筑业叱咤风云。
张园林本人行事低调，几乎从未接受过媒体采访，除了财报业绩会外，鲜有公开露面，公司官网也没有个人资料介绍。新力控股上市后，张园林夫妇财富陡增，2020年以114亿元名列福布斯中国富豪榜的第354位。
但在房企去杠杆的严厉调控下，上市不足两年，新力控股的黑马成色逐渐显露疲态，正处内忧外患。
近期新力控股评级展望频遭降级，最近一笔到期美元债面临无法兑付风险，商票也被爆延期兑付，分拆物业公司上市暂告失利；在内部，作者获得的确认消息称，公司总部员工集体被降薪，而最近半年已裁员超400人。
想低调的张园林近期也风波不断。此前7月，一封新力老板张园林求助信在市场传播，信中称新力在赴港IPO时，公开发售认购不足，为了顺利上市，张园林向境外金融高利贷集团借款16亿港元，月息高达3%，单月利息支出达到4800万港元。
新力官方对外澄清称，该信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤，已向公安报案。
随后，中秋前夜来自资本市场的那记重锤，让张园林身价瞬间蒸发近百亿港元。
机构疑似喊话张园林还钱
“必须有壮士断腕勇气，用个人财产或者借钱也好，归还10月中公募债，一旦违约对于境内外所有公募银行信托借款即会交叉违约。只要不是恶意躺平，还有时间窗口可以想办法。张董不清楚的话我们教育他。群里几十家金融机构，不少都是中资大行大资管，强烈要求张董本周开电话会，拿出资金解决！”近日，一则@新力首席财务官许进业，并向张园林喊话的微信群聊截图在市场传播。
关于图片真实性，新力控股并未回复作者的问询。
上述提及的10月公募债，疑为公司于2020年10月发行的美元债。作者查询到，该笔票据规模2.5亿美元，尚存2.46亿美元未还，年利率为9.5%，2021年10月18日到期还款，由国泰君安、中银国际、瑞银、海通国际等12家机构发行。
9月21日，信用评级机构标普将新力控股评级从“B”下调至“CCC+”，称公司风险管理不足，这笔10月到期美元债的偿债计划缺乏与相关方沟通，公司至今尚未提供任何实质信息，投资者对公司能否偿还到期债务担忧加重，公司可能没有足够时间出售资产偿还债务。
财报显示，截至2021年6月底，新力账面上非受限现金为140.37亿元人民币，勉强覆盖一年内到期的132.4亿元有息负债。
一位地产行业分析师对作者表示，现在地产股股价，主要看信用的逻辑，一旦信用出问题，市场担心公司有破产清算风险，所以直接一把砸到底。传言新力信托违约，后续美元债大概率也要违约，这个信号太消极了。
除了马上到期的美元债外，新力控股还有两只美元债将分别于2022年1月和6月到期，三笔总额为6.94亿美元。
9月15日，评级机构惠誉报告指出，由于投资者情绪低迷，新力控股的境外债券资本市场融资渠道严重受阻，2022年到期的债券当前交易价格存在20%-25%的折让，这意味着公司可能需要用手头现金偿付上述三支债券，这也将降低其补充土地储备的财务灵活性。
明星项目曾因拖欠工程款停工
新力控股资金链紧张，其实早有迹象。
此前，新力旗下子公司多笔商票被爆逾期、拒付，包括赣州新力、南昌新铭、江西金麒麟置业等公司。在2021年中期业绩会上，新力管理层回应称，截至6月底，公司商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿，关于上半年的一些传闻，公司有一整套管理系统，不管是从开票还是到支付，管理上我们更趋于严谨。
与此同时，资金紧张也直接反映到拿地力度大幅减弱。
财报显示，2021年上半年，新力控股仅增加5个项目，权益面积为50万平方米，对应权益投资额仅为21.82亿元。2020年同期，新力拿到22个项目，权益面积高达170万平方米，对应土地款为92.95亿元。
惠誉报告指出，假设销售回款率为80%，2021年上半年新力权益购地金额与权益销售额之比仅为10%，而2020年为39%；上半年权益未售土地储备为900万平方米，低于2020年末的1000万平方米，可支持的开发年限也从年末的3年降低至2.6年。
不仅大幅减少拿地，新力目前的土地储备质量也不高。财报显示，其江西大本营土储占比达33.6%，从城市来看，大多数土地在三四线城市，其中南昌、惠州两地土储合计达到50.7%。
新力控股在此次半年财报中，还单独重点介绍了明星项目“南昌新力城”，称“优质住宅项目，地理位置优越，区域可容纳50万人口”。
就在8月份，该项目被指拖欠4000万工程款导致二度停工。承建商成都建工集团发布的停工公告称，我司已完产值约2.4亿元，但发包方江西运发仅付1.4亿元，仍拖欠4千万元工程款未支付，造成无法支付下游单位的材料贷款及农民工工资。后经官方介入，双方谈妥复工。
全员降薪已于本月开始
2020年9月，在入职新力控股仅6个月，地产界明星职业经理人陈凯匆匆离职。当初陈凯签订的合约为三年期限，年薪120万元。
彼时，对于陈凯与张园林有经营思路分歧的市场传闻，新力表示，虽然两人在公司的管理风格和方式方法上各有特点，但目标是一致的，并无重大分歧。
此前市场传闻，新力若能在2022年进入销售额15强，陈凯将拿到上市公司10%股权。陈凯此前成名于阳光城及中南置地，任职期间，他带领这两家区域房企实现销售规模数倍增长。
但在三道红线等密集调控背景下，新力失去高杠杆，再难以撬动销售额成倍扩张。
与上市前的2016至2018年，销售额复合年增长率高达136%相比，新力控股2019年、2020年及2021年上半年，合约销售额增速分别为28.6%、24.4%及35%。
为人诟病的是，新力归属自身的权益销售额一直占比很低，合作开发是其短期冲规模的诀窍。
财报显示，2021年上半年，其合约销售额为587亿元，权益销售额仅为270亿元。此外，新力也是典型的“增收不增利”，在上半年营收同比增长28.9%的情况下，新力归母净利润同比下滑7.06%。
与此同时，由于过去过多依赖信托贷款，新力融资成本一直居高不下，2018年至2021年上半年，融资成本分别为9.3%、9.2%、9.1%及8.7%。在国际评级被接连下调的困境前，新力的融资成本很难下降。
分拆物业板块新力服务上市，原本对于实控人张园林来说，既能降低母公司新力控股的债务水平，又能增加新的融资渠道。但在物业股上市窗口期缩窄，市值普跌的背景下，这一目标也宣告暂告失利。
港交所披露，新力服务早在2021年3月即递交招股书，9月初上市状态变更为“失效”状态。
诸事不顺，新力控股已经开启裁员降薪。财报显示，2020年底员工有3527人，但等到2021年6月底，员工减少至3094人，半年裁员433人。
同时，接近新力控股的人士对作者确认，公司总部确已收到全员降薪通知，区域暂未收到相关信息。4级总监降薪约50%，5级总经理降薪约60%，6级副总裁降薪约70%，于本月开始执行。
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